Kính thưa quý vị và các bạn, hôm nay chúng ta sẽ nói về chủ đề thuế TNCN trong việc chuyển nhượng BDS. Như quý vị và các bạn đã biết, ở Việt Nam, khi mua bán BDS giữa các cá nhân thông thường sẽ có 2 giá: giá trong hợp đồng để làm căn cứ tính thuế và giá thực tế giao dịch. Việc mua bán này diễn ra như một cách phổ biến trong suốt nhiều năm vừa qua. Vậy thì việc mua bán giá khác khác nhau như vậy tiềm ẩn những rủi ro gì không ? Và cách tính thuế TNCN trong chuyển nhượng BDS như thế nào ? Quý vị và các bạn đừng bỏ lỡ video của chúng tôi ngày hôm nay nhé !
Chuyên đề Nghĩa vụ thuế liên quan HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN 3: THUẾ TNCN
—————
Chương trình kỳ này vinh dự tiếp tục có sự góp mặt của Luật sư Võ Thanh Hùng – Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Tâm Điểm Luật – Nguyên Phó trưởng phòng thanh tra – Cục Thuế TP.HCM – Nguyên Phó chi cục trưởng chi cục thuế quận Tân Bình, TP HCM
? Thưa luật sư, với những chuyên đề trước chúng ta đã nói về thuế GTGT và thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản, vậy thì đối với thuế TNCN thì sẽ như thế nào ? (MC)
Trả lời
Cá nhân chuyển nhượng BĐS đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (gọi tắt là sổ hồng), nếu không thuộc đối tượng được miễn thuế TNCN chuyển nhượng BĐS theo quy định thì sẽ phải nộp thuế TNCN 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, lưu ý là giá chuyển nhượng cũng phải phù hợp với thị trường.
Ngoài việc miễn thu TNCN chuyển nhượng BĐS từ cha mẹ cho con cái, từ ông bà cho cháu, từ anh chị em ruột cho nhau và ngược lại và một số trường hợp miễn thuế khác…thì ở đây tôi muốn lưu ý với các bạn về trường hợp miễn thuế TNCN do có một BĐS duy nhất. Cụ thể là nếu bạn có căn nhà có sổ hồng và một căn hộ cũng đã có sổ hồng thì khi chuyển nhượng một trong 2 BĐS đó thì bạn phải nộp thuế TNCN 2%, tuy nhiên nếu bạn có sổ hồng căn nhà đang ở và căn hộ thì đang trong tình trạng của hợp đồng là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì khi bạn bán căn nhà đang ở có sổ hồng thì bạn được miễn thuế TNCN vì bạn chỉ có một căn nhà duy nhất là căn nhà bạn đang ở còn căn hộ thì chưa hoàn thành và chưa có sổ hồng. Nhưng nếu bạn bán căn hộ hình thành trong tương lai nói trên thì bạn phải nộp thuế bất luận bạn đã có nhà ở hay chưa
? Thưa luật sư, luật sư vừa nói đến việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, vậy luật sư có thể cho biết trường hợp nào gọi là chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai và nghĩa vụ thuế như thế nào ? Và có gì khác so với chuyển nhượng nhà ở đã có sổ hồng không? (MC)
Trả lời
Khi một dự án BĐS đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật thì sẽ hình thành giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nghĩa là tại thời điểm hai bên mua bán thì căn nhà chưa hình thành hoặc hình thành nhưng chưa hoàn chỉnh để có thể sử dụng được và như vậy căn nhà cũng chưa có sổ hồng mà chỉ có hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua.
Lưu ý với các bạn là pháp luật về thuế TNCN hiện hành không có quy định các trường hợp được miễn thuế cho trường hợp này giống như nhà ở đã có sổ hồng do vậy nếu bạn có chuyển nhượng hợp đồng loại này cho con cháu bạn hay bạn đang không sở hữu bằng giấy hồng căn nhà nào cả thì khi chuyển nhượng bạn vẫn phải nộp thuế TNCN 2% trên giá trị giao dịch
? Cảm ơn chia sẻ của anh. Chúng ta vừa nhắc đến vai trò của chủ đầu tư, vậy luật sư có thể cho biết trường hợp nào chủ đầu tư phải nộp thuế TNCN ?
Trả lời
Chủ đầu tư dự án BĐS thường là DN thậm chí phải là DN rất lớn, tuy nhiên cơ cấu của DN BĐS nếu có cá nhân góp vốn thì những cá nhân này khi được chia lợi nhuận phải bị khấu trừ thuế TNCN 5%. Việc khấu trừ thuế 5% thuế TNCN về đầu tư vốn trước khi chi trả cho người được chia lợi nhuận đã được pháp luật quy định rõ ràng và chưa có gì mới nên thường là DN thực hiện khấu trừ đúng và đầy đủ.
Vấn đề mà chúng tôi muốn lưu ý các bạn là việc chia lợi nhuận bằng cổ phiếu chứ không phải bằng tiền mặt, từ đây hình thành cổ phiếu cổ tức. Theo quy định thì thuế TNCN chỉ phát sinh khi có dòng tiền diễn ra, nghĩa là cổ đông nhận tiền mới bị khấu thuế còn nếu nhận cổ phiếu cổ tức thì chưa bị khấu trừ thuế cho đến khi nào họ chuyển nhượng cổ phiếu cổ tức này thì mới khai thuế TNCN 5% đồng thời với thuế TNCN chuyển nhượng cổ phiếu. Việc nhận diện khi nào phát sinh giao dịch cổ phiếu thông thường và khi nào phát sinh giao dịch cỗ phiếu cổ tức mà nhất là đối với cổ phiếu đã lên sàn là điều không dễ dàng chút nào! Nhưng chúng tôi cũng đặc biệt lưu ý những ai sở hữu cổ phiếu cổ tức phải có nghĩa vụ kê khai nộp thuế 5% trện giá trị chuyển nhượng. Đã là nghĩa vụ mà không chịu thực hiện thì sẽ bị chế tài theo quy định
Cảm ơn LS Võ Thanh Hùng về những câu trả lời rất chi tiết . Hy vọng luật sư sẽ đồng hành cùng chương trình Taxtalk ở những số tiếp theo. Và một lần nữa xin cảm ơn luật sư đã bớt chút thời gian để đến với trường quay của chúng tôi ngày hôm nay.
Chuyên đề Nghĩa vụ thuế liên quan HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN sẽ được phát sóng liên tục trên Kênh youtube VTAX và fanpage VTAX với 4 tập
Tập 1: Thuế GTGT
Tập 2: Thuế TNDN
Tập 3: Thuế TNCN
Tập 4: Hóa đơn và Kê khai
Mời quý vị và các bạn quan tâm theo dõi!
—————–
TAXTALK – Một dự án của VTAX Hãy cho chúng tôi biết những chủ đề mà bạn quan tâm hay cần giải đáp nhé!
* Tổng đài hỗ trợ: 1900 6910 – Ext 101
* Email tiếp nhận hỗ trợ: support@vtaxcorp.com
