Chuyên đề Nghĩa vụ thuế liên quan HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN 1: THUẾ GTGT
—————
Chương trình kỳ này vinh dự có sự góp mặt của Luật sư Võ Thanh Hùng – Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Tâm Điểm Luật – Nguyên Phó trưởng phòng thanh tra – Cục Thuế TP.HCM – Nguyên Phó chi cục trưởng chi cục thuế quận Tân Bình, TP HCM
? Một người nhận chuyển nhượng đất nền dự án của chủ đầu tư có phải chịu thuế GTGT? ( Bạn Thanh, Quận 3, TP.HCM)
Trả lời:
Chào bạn! Đất nền dự án gồm 2 thành phần cơ bản là giá trị quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT và cơ sở hạ tầng chịu thuế GTGT. Trong thực tế tôi thấy có một số chủ dự án đầu tư tính thuế GTGT trên toàn bộ giá trị đất nền mà họ chuyển nhượng, nghĩa là phần giá trị quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT cũng được tính thuế GTGT với thuế suất 10% luôn. Rõ ràng như vậy là thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng. Tương tự và phổ biến hơn là trường hợp mua căn hộ, trong thực tế tôi thấy hầu hết là chủ đầu tư tính thuế GTGT trên toàn bộ giá trị căn hộ. Như vừa nói trên, căn hộ phải được xây dựng trên đất và như vậy giá thành căn hộ cũng bao gồm giá trị quyền sử dụng đất mà giá trị quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Việc tính thuế GTGT trên toàn bộ giá trị căn hộ là thiệt cho bên mua.
Đó là chúng ta nói đến thuế GTGT của bên nhận chuyển nhượng, còn đối với chủ đầu tư nếu xuất hóa đơn chuyển nhượng đất nền hay căn hộ mà có tách phần hạ tầng-công trình trên đất chịu thuế GTGT và phần giá trị quyền sử dụng đất không chịu thuế thì khi khấu trừ thuế GTGT đầu vào nhớ loại phần thuế GTGT tương ứng với doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT.
? Người nhà em có mua căn hộ, mới đầu là ký hợp đồng mua với Cty A và thanh toán 2 đợt cho Cty A nhưng thanh toán đợt thứ 3 thì qua thanh toán cho Cty B và Cty B xuất hóa đơn và thanh toán đợt cuối cùng cho Cty C để Cty C làm sổ hồng. Vậy ls có thể cho biết có gì rủi ro chung quanh vấn đề này không? (Anh Đông, Quận 1, TP. HCM)
Trả lời:
Trường hợp bạn nêu là có chỉ dấu của trường hợp chuyển nhượng dự án.
- Đầu tiên người nhà của bạn mua căn hộ từ cty A, Cty A đủ điều kiện mở bán căn hộ theo quy định và thu tiền người nhà bạn theo tiến độ, mỗi lần thu tiền sẽ xuất hóa đơn GTGT thuế suất 10% nhưng sau đó Cty A vì rất nhiều lý do chuyển dự án này cho Cty B rồi sau đó đến lượt Cty B tiếp tục thu tiền người bạn và xuất hóa đơn GTGT thuế suất 10% nhưng sau một thời gian Cty B cũng vì lý do nào đó chuyển nhượng dự án lại cho Cty C là doanh nghiệp cuối cùng hoàn tất dự án này. Như vậy có quá trình chuyển nhượng dự án dở dang, nhấn mạnh với các bạn là dự án dở dang nha ! Từ Cty A qua Cty B và từ Cty B qua Cty C, mỗi lần chuyển nhượng CTy A phải xuất hóa đơn GTGT cho Cty B và Cty B phải xuất hóa đơn GTGT cho Cty C nhưng các hóa đơn này dòng thuế suất và thuế GTGT không ghi, gạch chéo, đây là trường hợp không kê khai, tính nộp thuế theo quy định khoản 4 Điều 5 TT 219/2013. Cty A và Cty B trong trường hợp này được kê khai khấu trừ toàn bộ thuế GTGT đầu vào của dự án dở dang này.
Ở câu hỏi này, chúng tôi hết sức lưu ý các bạn là điều kiện chuyển nhượng dự án thuộc đối tượng không kê khai, tính nộp thuế khi dự án đó phải là dự án còn dở dang, dự án đó phải đáp ứng điều kiện quy định về dự án đầu tư theo quy định Luật Đầu tư và tiếp tục để phục vụ sản xuất kinh kinh hàng hóa, dịch vụ chụ thuế GTGT. Vậy thì dự án đã hoàn thành đưa vào khai thác mà chuyển nhượng thì phải chịu GTGT theo thuế suất tương ứng nhé.
? Công ty tôi là Cty TNHH MTV K do cá nhân Ông Hưng làm chủ có một dự án BĐS nhưng do khó khăn nguồn vốn nên chủ sở hữu Cty muốn chuyển nhượng Cty bao gồm cả dự án BĐS cho Ông Dũng, vậy trong trường hợp chuyển nhượng này có được xem là chuyển nhượng dự án và chính sách thuế sẽ như thế nào ? (Anh Quân. Hà Nội)
Trả lời:
Cám ơn câu hỏi rất hay của khán giả, các bạn thấy đó rõ ràng bản chất của giao dịch này là chuyển nhượng dự án.
Cty K có mỗi một dự án đang làm dở dang thì hết vốn và Ông Hưng muốn chuyển dự án này cho Ông Dũng làm tiếp tục. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc này không phải là chuyện nhượng dự án mà là chuyển nhượng vốn giữa cá nhân Ông Hưng qua cho Ông Dũng, sau khi nhận chuyển nhượng thì Ông Dũng là chủ sở hữu Cty K bao gồm cả dự án BĐS nêu trên. Sau khi có sự chuyển nhượng thì dự án BĐS vẫn thuộc Cty K, hay nói cách khác không có bất cứ thay đổi pháp lý nào đối với dự án, dự án BĐS là của pháp nhân chứ không phải của cá nhân, do vậy dù Ông Hưng có chuyển nhượng cho bất kỳ ai thì dự án BĐS nêu trên vẫn thuộc pháp nhân là Cty K.
Việc chuyển nhượng vốn giữa cá nhân cho cá nhân khác mà trong trường hợp này là giữa Ông Hưng và Ông Dũng sẽ chịu thuế TNCN theo quy định.
Cảm ơn LS Võ Thanh Hùng về những câu trả lời rất chi tiết những thắc mắc của quý vị khán giả. Hy vọng luật sư sẽ đồng hành cùng chương trình Taxtalk ở những số tiếp theo
Chuyên đề Nghĩa vụ thuế liên quan HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN sẽ được phát sóng liên tục trên Kênh youtube VTAX và fanpage VTAX với 4 tập
Tập 1: Thuế GTGT
Tập 2: Thuế TNDN
Tập 3: Thuế TNCN
Tập 4: Hóa đơn và Kê khai
Mời quý vị và các bạn quan tâm theo dõi!
—————–
TAXTALK – Một dự án của VTAX Hãy cho chúng tôi biết những chủ đề mà bạn quan tâm hay cần giải đáp nhé!
* Tổng đài hỗ trợ: 1900 6910 – Ext 101
* Email tiếp nhận hỗ trợ: support@vtaxcorp.com
