Chuyên đề Nghĩa vụ thuế liên quan HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN 2: THUẾ TNDN
—————
Chương trình kỳ này vinh dự có sự góp mặt của Luật sư Võ Thanh Hùng – Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Tâm Điểm Luật – Nguyên Phó trưởng phòng thanh tra – Cục Thuế TP.HCM – Nguyên Phó chi cục trưởng chi cục thuế quận Tân Bình, TP HCM
? Chương trình vui lòng giải thích giúp tôi cách xác định thuế TNDN đối với chuyển nhượng BĐS có gì khác so với cách tính thuế TNDN thông thường hay không ? (Chị Hương, Quận Tân Phú, TP.HCM)
Trả lời:
Chào bạn, về cơ bản thì thuế TNDN của hoạt động chuyển nhượng BĐS cũng giống như cách tính thuế của các hoạt động SXKD thông thường khác. Tức là để một chi phí được trừ khi tính thuế TNDN thì chi phí đó phải đảm bảo đồng thời: khoản chi phải thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động SXKD của doanh nghiệp; khoản chi phải có hóa đơn, chứng từ theo quy định pháp luật và khoản chi nếu có hóa đơn mua hàng hóa, dịch vụ từng lần từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT) khi thanh toán phải có chứng từ không dùng tiền mặt. Tuy nhiên BĐS là tài sản đặc thù do vậy cách hạch toán chi phí được trừ để tính thuế TNDN cũng có một số điểm cần lưu ý.
Thứ nhất, đó là trường hợp dự án đã chuyển nhượng rồi nhưng vẫn còn hạch toán chi phí. Cụ thể là như vầy, trong thực tế vì rất nhiều lý do nên việc chuyển nhượng dự án BĐS đôi khi xảy ra và dẫn tới bất cập đó là sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án, chốt giá và tiến độ thanh toán và bên mua chuyển tiền thì bên bán xuất hóa đơn. Nhưng bất cập ở đây chính là dự án BĐS phải chuyển tên từ ngưới cũ sang người mới và chỉ khi sang tên xong xuôi thì việc chuyển nhượng mới hoàn thành chứ chỉ xuất hóa đơn rồi bàn giao dự án thì vẫn chưa xong thủ tục theo quy định. Mà thời gian chuyển tên thường kéo dài vài tháng thậm chí cả năm, trong khi đó dự án vẫn đang thi công đồng nghĩa chi phí dự án vẫn đang phát sinh mà không biết hạch toán vào đâu. Nếu bên bán tiếp tục hạch toán vào chi phí dự án đã ký hợp đồng chuyển nhượng rồi, đã chốt giá… đã không còn là tài sản của bên bán nữa thì chi phí này sẽ bị cơ quan thuế loại. Còn bên mua do giao thời chưa đứng tên chủ dự án nên cũng không có tư cách để hạch toán chi phí. Để hạn chế rủi ro, căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thi công dự án… các bên ngồi lại với nhau giải quyết theo hướng, bên bán dừng hạch toán chi phí từ thời điểm chuyển nhượng, chi phí dự án phát sinh phải treo cho đến khi chuyển tên qua bên mua hoàn tất.
Thứ hai, chi hoa hồng môi giới BĐS là chi phí cũng đáng kể nhưng căn cứ chi trả lại lỏng lẻo. Nhất là các trường hợp nhân viên môi giới lại vừa là người lao động của chủ dự án. Nghĩa là cùng một người vừa được chủ dự án trả lương vừa được hưởng hoa hồng môi giới, như vậy không thể xác định được rõ ràng khi nào người này là NLĐ hưởng lương và khi nào là người môi giới hưởng hoa hồng. Đối chiếu với quy định chi phí thực tế phát sinh liên quan đến doanh thu thì rất là không rõ ràng. Bên cạnh đó bộ chứng từ chứng minh có hoạt động môi giới diễn ra và thành công cũng bị nhập nhằng. Nghĩa vụ của doanh nghiệp là phải chứng minh làm rõ mọi khoản chi phí và một khi không thể làm rõ thì có rủi ro.
Thứ ba, trong thực tế có những chủ dự án khi bán căn hộ có hỗ trợ chi phí lãi vay.Như các bạn đã theo dõi kênh taxtalk trong chuyên đề về khuyến mại và quà tặng thì chúng tôi cũng đã giới thiệu khá rõ và khi vận dụng vào trường hợp này thì việc hỗ trợ lãi vay cũng là một chương trình tặng cho, chỉ khác là sản phẩm tặng cho không phải là hàng hóa thông thường hay sản phẩm dịch vụ phi vật chất mà là TIỀN. Cụ thể là như vầy: Bên mua căn hộ thanh toán cho chủ đầu tư theo tiến độ và để có tiền thanh toán cho chủ đầu tư thì bên mua có thể đi vay và chủ đầu tư sẽ hỗ trợ cho bên mua trả một phần lãi vay cho ngân hàng thay cho bên mua căn hộ. Vì sản phẩm tặng cho là tiền nên người nhận không phải nộp thuế TNCN và bên cho thỏa điều kiện là tặng cho khách hàng, tặng cho chỉ với đúng trường hợp mua căn hộ và giá trị tặng cho cũng hợp lý nên được chấp nhận chi phí được trừ để tính thuế TNDN
? Việc trả lại bất động sản sau khi chuyển nhượng có hợp pháp hay không? Nếu có thì tôi cần lưu ý điều gì? (Anh Sơn, Long An)
Trả lời:
Các bạn cũng biết việc mua bán nhưng giao dịch không thành dẫn đến trả lại hàng nhận lại tiền là khá phổ biến. Tuy nhiên trong giao dịch BĐS thì việc người mua trả lại nền đất hay căn hộ hình thành trong tương lai cho chủ dự án rồi nhận lại tiền kèm theo một khoản tiền phạt khá lớn do vi phạm hợp đồng từ bên bán. Vấn đề rủi ro cho chủ dự án là hạch toán chi phí với khoản tiền phạt khá lớn mà căn cứ pháp lý thiếu chặt chẽ. Thay vì mức phạt phải được quy định cụ thể trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS để làm căn cứ tính ra số tiền phạt thì số tiền phạt thường được tính theo mức chênh lênh giữa thời đểm mua và thời điểm trả lại BĐS theo mức chênh lệch của thị trường. Do vậy mức tiền phạt này có nguy cơ bị loại một phần hoặc toàn bộ khỏi chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.
Chuyên đề Nghĩa vụ thuế liên quan HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN sẽ được phát sóng liên tục trên Kênh youtube VTAX và fanpage VTAX với 4 tập
Tập 1: Thuế GTGT
Tập 2: Thuế TNDN
Tập 3: Thuế TNCN
Tập 4: Hóa đơn và Kê khai
Mời quý vị và các bạn quan tâm theo dõi!
—————–
TAXTALK – Một dự án của VTAX
Hãy cho chúng tôi biết những chủ đề mà bạn quan tâm hay cần giải đáp nhé!
* Tổng đài hỗ trợ: 1900 6910 – Ext 101
* Email tiếp nhận hỗ trợ: support@vtaxcorp.com
